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[樓市資訊] 住房格局漸變:租房需求五年內增長102%

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發表于 2017-10-14 16:41:02 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
隨著流動人口不斷增加以及房價攀漲,我國租房市場需求正迅速增長。

58同城數據研究院發布的《2012年-2016年5年租房趨勢報告》(以下簡稱“報告”),也印證了新城市租房格局日漸成型。2016年較2012年,全國租房需求增長102%,出租房源供應量增長93%。其中,四個一線城市2016年租房需求較2012年增長了120%,其整體需求量占全國總需求量的20%。與此同時,成都、杭州、武漢、長沙、鄭州為代表的新一線城市全面崛起,2016年對比2012年,租房需求增長超150%。在全國范圍內持續推進的城市化進程背景下,一個龐大的租房市場日漸成熟,城市租房新格局已逐漸形成。

租房,普遍影響著70、80、90三代人的生活軌跡。據“麥田房產”調研數據分析,同一時間點,北京至少有600萬以上的人正在租房居住。1975年以后出生的人,80%都有過租房經歷。因此,形成了一眾租房奮斗族。

仲量聯行認為,中國的住房租賃市場基本面狀況與美國市場具有許多相似之處,增長前景巨大。從長期來看,中國的房地產開發商和投資者將迎來許多富有吸引力的商機。不過在短期內,中國的住房租賃市場若要蓬勃發展,仍有許多挑戰需要應對。

高漲的租房需求

流動人口增加以及房價攀漲,是租房人群高漲的兩大重要因素。

據國家衛計委發布《中國流動人口發展報告2016》的統計數據,2015年我國流動人口達到2.47億,主要流向長三角、珠三角、京津冀、長江中下游、成渝五大城市群。而2012年到2017年間,高校應屆畢業生以逐年遞增20多萬人的速度增長,2017年達到795萬,一線城市和成都、武漢、長沙等省會成為主要吸納城市。龐大的流動人口和屢創新高的高校應屆畢業生,讓租房市場面臨著巨大的挑戰和機遇。

與此同時,房價也在不斷攀升,許多大中型城市的居民已難以承受高企的房價。以上海為例,位于內環線以內的單套住房均價(總成交金額/總成交套數)從2006年的約240萬元升至2016年的約1470萬元。同時,隨著政府對住房的限購力度不斷加碼,租房已成為京滬等城市居民的必要選擇,且預計未來這些城市的租房需求仍將迅猛增長。

依據“十三五”規劃綱要,我國將重點建設京津冀、長三角、珠三角等世界級城市群。而四大一線城市無疑成為中國經濟和文化最發達的區域。隨著近年外來求學、工作人口的大量涌入及房價高企,國家對一線城市的房地產調控政策也日漸企穩,“租售并舉”將成為未來的主旋律,租房也將成為解決居住問題最有效的途徑。

來自58同城的報告顯示,2012年-2016年,京滬穗深租房需求年平均增長率持續上升。同時受租房利好政策的引導,房源供應量年平均增長率超30%。

與一線城市相對成熟的經濟趨勢相比,成都、重慶、鄭州、長沙、杭州等新一線城市發展也逐步提速。隨著社會資源在全國范圍內進一步合理化配置,各城市掀起人才搶奪戰,助力新一線城市經濟發展。

以成渝經濟圈為例,成都近幾年經濟發展勢頭強勁,僅是入駐成都的世界財富500強企業已約300家,這座城市與重慶構建起中國西南部重要經濟動力,就業機會眾多。58同城發布的數據顯示,成都2016年租房需求增長率達到33%,是2012年的3倍。在長三角經濟圈中,杭州通過政策導向吸引高學歷人才入駐,同時如阿里巴巴、娃哈哈、綠城等當地知名企業也保證了人才的高收入,這些因素促使杭州在2016年的租房需求增長率高達79%。以長沙、武漢為代表的長江中下游經濟圈因聚集的高校、科研、媒體等資源成為長江經濟帶主要城市,根據58同城的數據,長沙、武漢兩地租房市場需求連續2年增長率超過50%。而受到北京、上海雙重加持的中部城市如青島、鄭州,2016年的租房需求增長率都是2012年的3倍以上。

租房市場格局之變

隨著租房人群不斷增加,租金也在上漲。

諸葛找房數據研究中心對當前我愛我家、鏈家、中原地產、21世紀不動產、麗茲行等中介公司掛牌租房房源及58同城、趕集網等互聯網租房平臺的數據進行整合分析(為保證樣本數據更加接近市場真實狀況,剔除月租金在10萬元以上的豪宅)。研究表明,北京市整體市場平均租金為84.8元每月每平方米,同比漲幅11.6%。從套租金來看,平均每套租金7201元,其中一居室5404元每套,兩居室為6006元每套,三居室達9683元每套。

據統計,北京整體租售比已達1:806,遠超國際公認的1:200-300合理租售比范圍。通州潞城商圈的整體租售比為北京最低,達1:1365。也就是說,在通州潞城買一套房子的錢可以用來租114年。去年北京整體租售比為1:740,租金和房價的差距繼續被拉大。

龍湖冠寓CEO韓石也注意到,現在越來越多的人選擇租房!敖5年,北京二手房房價年均上漲14.3%,租金漲幅比房價漲幅低8.3個百分點。這兩年租房和買房之間背離的差異越來越大。到2017年,房價的漲幅比租金漲幅高出36%,所以越來越多人租房!

龍湖目前正在針對旺盛的租房市場布局長租公寓產品,目前主要布局一線城市和二線城市。

從主體來看,租房是絕大部分流動人口的必然經歷。值得關注的是,隨著房價攀漲以及限購等因素,租房一族也正從畢業生等年輕人向大齡蔓延。

據“麥田房產”調研,北京租房奮斗族中,83%是1985年以后出生的年輕人,37歲以上租房占比在9%左右。

據分析,租房年齡近年向大齡蔓延的原因在于,一是年輕人首次購房門檻和年齡越來越高,向租房居住傾斜;二是商業格局向“多商圈”轉變,居住需求尋求相對最優的配置;三是租住生活的多元化已經越來越明顯,為了方便孩子上學或照顧老人,有房仍換租的人不在少數。

另外,調研顯示,租房人群事業心非常強。

據“麥田房產”分析,北京奮斗族租房的租金開銷約占收入21%左右,相對于整體市場25%-30%左右的租金支出來說,奮斗族將收入更多用在了投資理財和整個家庭成員的學習深造中。這與奮斗族的愿望清單排序密切相關。也就是說,租房奮斗族對于事業的提升最為看重,收入的增加、有價值和認同感是其追求的前位。

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